Grundsätzlich richtet sich der zu versteuernde Betrag nach dem Mietzins, der erzielt werden könnte, würde man die Liegenschaft vermieten. Allerdings gibt es kantonale Abweichungen in der Besteuerung des Eigenmietwerts, ebenso unterschiedlich fällt die Berechnung des Mietwerts aus. Laut Bundesgericht müssen die Kantone den Eigenmietwert bei mindestens 60 Prozent der Marktmiete ansetzen. Die Berechnung ist kompliziert und für Laien schwierig nachvollziehbar.
Steht die Wohnung oder das Haus während eines ganzen Jahres komplett leer - oder es werden zumindest keine Einnahmen durch Miete erwirtschaftet, ist der gesamte Eigenmietwert über 12 Monate zu berechnen und bei den Steuern als Einkommen auszuweisen. Vermietet man einzelne Räume eines Hauses oder einer Wohnung, kann der Eigenmietwert reduziert werden. Demgegenüber müssen Mieteinnahmen aber als Einkünfte deklariert werden. Werden Räume nicht benutzt, kann in gewissen Fällen Unternutzung geltend gemacht werden. Die Räumlichkeiten müssen in diesem Fall aber vollständig leer und unbenutzt sein. Der Nachweis wie viele Zimmer leer stehen, ist vom Steuerpflichtigen bei der Steuererklärung beizulegen, damit Anspruchsabzug geltend gemacht werden kann. Ebenso darf der Eigenmietwert anteilsmässig gekürzt werden. Wird eine Wohnung zum Beispiel einen Monat lang vermietet, reduziert sich der Anteil des Eigenmietwertes um einen Zwölftel des Gesamtbetrags. Demgegenüber schlägt Mieteinnahme für diesen Monat als Einkommen zu Buche.
Einen Steuervorteil geniessen Liegenschaftseigentümer, in dem sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten in einer gewissen Höhe vom Eigenmietwert, bzw. vom steuerbaren Einkommen, abziehen dürfen. Bei den Unterhaltskosten steht es einem in den meisten Kantonen frei, ob man die effektiven Kosten oder einen Pauschalabzug geltend machen möchte.
Thomas Pfann
Die Berechnung des Eigenmietwerts ist komplex und von verschiedenen Faktoren abhängig, Der Wert wird durch die kantonale Steuerbehörde festgelegt. Grundsätzlich relevant sind die örtlichen Mietzinsverhältnisse, die Lage des Objektes, das Alter des Hauses, Grösse, Ausbau und Zustand des Gebäudes und des Gartens, sowie zusätzliche Einrichtungen, wie zum Beispiel Garagen, Gartenplätze, Schwimmbassins, Tennisplätze usw. für die Höhe des Eigenmietwerts.
Die Berechnungsmethode des Mietwertes ist unter anderem abhängig von der Höhe der Katasterschätzung, die auf die selbstbenutzte Wohnung entfällt. Bei Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird der Mietwert pauschal festgelegt, bei Gebäuden überdurchschnittlicher Bauart durch eine Einzelbewertung. Je nach Gemeindegruppe, in welcher das Gebäude steht, kommen unterschiedliche Prozentsätze zur Anwendung. zvg/tp
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