Der Verkauf einer Immobilie bedeutet immer einen Aufwand an Zeit und Engagement, nicht selten auch eine gehörige Portion Nerven. Um sich selbst zu entlasten und um vielleicht den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, nehmen viele Veräussernde einer Liegenschaft die Dienste eines Maklers in Anspruch. Dessen Aufwand muss man bezahlen - entweder mit einer vereinbarten Pauschale, meist jedoch mit einer prozentualen Provision aufgrund des effektiven Verkaufspreises. Diese Kosten werden vom Verkäufer getragen und sind vom Beginn der Verkaufsverhandlungen weg fest eingeplant. Dazu kommen Ausgaben für Notar, allfällige Gebühren für den Bezug von Dokumenten und Unterlagen. Dass nach dem Verkauf eine Grundstückgewinnsteuer fällig ist, ist zwar bekannt, trotzdem kann die Höhe dieser staatlichen Abgabe überraschen. Denn sowohl die Usanz im Kanton, in welchem sich die Immobilie befindet, spielt eine relevante Rolle, aber auch die Dauer der Eigentümerschaft über die Liegenschaft ist zur Festsetzung der fälligen Steuer massgebend. Kein Wunder: Wie so oft bei Steuerangelegenheiten sind die Unterschiede in den verschiedenen Kantonen und in einzelnen Gemeinden gross.
Eigentumsdauer spielt zentrale Rolle
Ausschlaggebend ist vor allem der erzielte Gewinn zwischen Erwerb und Verkauf. Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer erfolgt je nach Kanton progressiv oder proportional in Prozenten vom Reingewinn. Dieser definiert sich im erzielten Gewinn zwischen Erwerb und Verkauf, abzüglich wertvermehrender Aufwendungen für Renovationsarbeiten und allgemeiner Investitionen in die Liegenschaft. Dazu gehört auch die Maklerprovision - allerdings nicht in allen Kantonen und wenn ja, meist zu den üblichen Maklerkonditionen. Diese Praxis sorgt in einigen Fällen zu Problemen, wie der Bundesgerichtsentscheid 2C_891 aus dem Jahr 2017 zur Thematik Grundstückgewinnsteuer und Maklerprovision zeigt.
Grundlage zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist die Eigentumsdauer: Wer eine Immobilie kurz nach dem Kauf wieder veräussert und dabei viel Gewinn erzielt, zahlt am meisten Steuern. Erfolgt eine Handänderung innerhalb eines Jahres oder früher, beträgt der Steuersatz je nach Ort zwischen 20 bis über 50 Prozent. Umso mehr spielt die Haltedauer eine Rolle, denn jedes Jahr reduziert den Steuersatz prozentual. Diese Spanne reicht von wenigen Prozentpunkten bis zu 50 Prozent - oder im Kanton Genf zur Steuerbefreiung nach einer Haltedauer von über 25 Jahren.
Grosse Unterschiede in den Kantonen
Die Unterschiede in den Kantonen sind gross. Bei einem Reinerlös von 100000 Franken ohne geltende Abzüge und einer Eigentümerschaft von über vollen 10 Jahren betragen sie zum Beispiel im Kanton Aargau rund 20 000 Franken, im Kanton Luzern rund 13 300 Franken, im Thurgau 32000 Franken, in Olten 15 000 Franken, im Kanton St. Gallen rund 25000 Franken und im Kanton Zürich 23 500 Franken.
In jedem Fall ist beim Immobilienverkauf daran zu denken, dass sich der erzielte Gewinn reduziert. Für scharf kalkulierte Spekulationen bleibt also nicht immer viel finanzieller Spielraum.