Werden Immobilien im Privatvermögen gehalten, unterliegen Einkommen und Vermögen der Einkommens- respektive der Vermögenssteuer des jeweiligen Kantons, in dem die Immobilie liegt. Das Einkommen setzt sich aus Mieteinnahmen respektive Eigenmietwert abzüglich Unterhaltskosten zusammen, während das Vermögen den Steuerwert der Immobilien abzüglich Schulden umfasst. Um herauszufinden, ob das Halten von Liegenschaften in einer Gesellschaft steuerlich günstiger ist, sollten verschieden Szenarien angeschaut werden.
Überführung der Grundstücke in eine Gesellschaft
Die Überlegung, welche Grundstücke sinnvollerweise in eine juristische Person, also eine Gesellschaft, überführt werden sollen, erfordert sorgfältige Abwägungen.
Handelt es sich um privat selbst genutzte Grundstücke, empfiehlt es sich, diese auch privat zu halten. Das Halten über eine juristische Person würde dazu führen, dass eine marktgerechte Miete an die eigene Gesellschaft entrichtet und dort versteuert werden müsste. Auch bei kleinen Liegenschaftsportefeuilles oder einzelnen Liegenschaften, die separat gehalten und im Rahmen einer allfälligen Nachfolgelösung einzeln übertragen werden können, ist die private Haltung oft die beste Option.
Beim Einbringen einer Liegenschaft in eine juristische Person fällt aufgrund der Handänderung auf kantonaler Ebene die Grundstückgewinnsteuer an. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Kanton.
Verkaufspreis
Bevor eine Übertragung durch Verkauf an die Gesellschaft – die juristische Person – erfolgt, muss der Verkaufspreis bestimmt werden. Der Preis darf sowohl aus steuerrechtlicher wie auch aus handelsrechtlicher Sicht den aktuellen Marktpreis nicht überschreiten. Zudem kann das Einbringen eines Grundstücks zu einem Preis unter dem Verkehrswert, um die Grundstückgewinnsteuer zu vermeiden, als Steuerumgehung qualifiziert werden.
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer wird basierend auf dem Wertzuwachsgewinn berechnet, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten ergibt. Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer ist kantonal sehr unterschiedlich, so kennt zum Beispiel der Kanton Thurgau einen Haltezeitabzug ab sechs Jahren Haltedauer.
Direkte Bundessteuer
Auf Bundesebene qualifiziert der Wertzuwachsgewinn als steuerfreier Kapitalgewinn. Wurde die Liegenschaft nicht im Privatvermögen, sondern im Geschäftsvermögen gehalten (z. B. in einer Einzelfirma), ist der Wertzuwachsgewinn jedoch zu versteuern.
Handänderungssteuer
Einige Kantone – so auch der Kanton Thurgau – erheben eine Handänderungssteuer. Diese berechnet sich nach dem Verkaufspreis der Liegenschaft. Der Kanton Thurgau erhebt bei der erwerbenden Person 1% des Verkaufspreises.
Steuerliche Behandlung von Immobilien in einer Gesellschaft
Gewinne der Immobiliengesellschaft werden bei der Gesellschaft besteuert, können auf Stufe Gesellschaft jedoch thesauriert und reinvestiert werden, bevor die Einkommenssteuer auf Stufe der Gesellschaftsinhaber anfällt. Ebenfalls können Gesellschaftsinhaber von der privilegierten Dividendenbesteuerung profitieren.
Weiterveräusserung einer Immobilie
Wird die Immobilie direkt im Privatvermögen gehalten, so fällt bei einem Verkauf die kantonale Grundstückgewinnsteuer an. In praktisch allen Kantonen ist bei einer Übertragung auf direkte Nachkommen ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich.
Bei einem Verkauf der Immobilie durch die Gesellschaft unterliegt der Wertzuwachsgewinn – in den meisten Kantonen, so auch im Kanton Thurgau – auf Gemeinde-, Kantons- und Bundesebene der Gewinnsteuer. Wird die Immobile durch den Gesellschafter entnommen, hat dies ebenfalls zum Verkehrswert zu erfolgen.
Bei Immobilien, die über eine Gesellschaft gehalten werden, können sich die Besitzverhältnisse durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen ändern. Werden über 50% der Beteiligungsrechte an der Immobiliengesellschaft veräussert, gilt dies als wirtschaftliche Handänderung. Diese unterliegt, wie der direkte Verkauf der Immobilie, der Gewinnsteuer respektive der Grundstückgewinnsteuer (je nach Kanton).
Das Halten von Immobilien über eine Immobiliengesellschaft kann steuerlich durchaus vorteilhaft sein. Dennoch ist es entscheidend, die individuelle Situation des Eigentümers umfassend zu berücksichtigen. Dabei spielen die Halteabsicht und -dauer sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Privatperson eine wichtige Rolle.
Autoren
Stefan Volken
Eidg. Dipl. Wirtschaftsprüfer
Niederlassungsleiter
BDO AG
Frauenfeld
Corinne Hofmann
MA UZH
Eidg. Dipl. Steuerexpertin
BDO AG
Frauenfeld
BDO AG
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